A indústria de fundos imobiliários (FIIs) deve continuar passando por um processo de consolidação nos próximos anos. Apesar do crescimento dos fundos bilionários, especialistas afirmam que os FIIs menores ainda podem conquistar espaço no mercado ao apostar em estratégias especializadas e oportunidades pouco exploradas pelos grandes gestores.

Segundo profissionais do setor, o sucesso desses fundos dependerá da qualidade da gestão, da liquidez das cotas e da capacidade de identificar nichos com maior potencial de retorno.

Estratégias de nicho favorecem fundos menores

Para Ricardo Mateoli, sócio e gestor de FIIs da Paramis, o mercado não deve caminhar apenas para a concentração em grandes veículos.

De acordo com o gestor, fundos menores conseguem atuar em segmentos pouco disputados e capturar operações que, muitas vezes, não despertam o interesse dos grandes participantes.

No mercado de crédito imobiliário, por exemplo, operações de menor valor costumam oferecer prêmios mais elevados justamente porque representam pouco impacto para fundos de grande patrimônio.

Escala melhora eficiência, mas não garante resultados

Embora reconheçam as vantagens da escala, os gestores destacam que patrimônio elevado não é sinônimo de melhor desempenho.

Mateoli afirma que fundos de porte intermediário conseguem combinar diversificação com flexibilidade para aproveitar oportunidades específicas, mantendo custos operacionais equilibrados.

Já Adriano Mantesso, Head de Real Estate da Tivio Capital, ressalta que a liquidez das cotas no mercado secundário é mais importante do que o tamanho do patrimônio.

Segundo ele, um volume médio diário de negociação superior a R$ 1 milhão já representa um nível atrativo para investidores.

Liquidez segue como principal desafio

Os especialistas apontam que a baixa liquidez continuará sendo um dos maiores obstáculos para os FIIs menores.

Um mercado secundário mais ativo facilita a formação de preços das cotas, amplia a participação de investidores institucionais e aumenta a capacidade dos fundos de realizar novas emissões para financiar investimentos.

Além disso, a menor liquidez pode manter as cotas negociadas abaixo do valor patrimonial e dificultar o crescimento dos veículos de menor porte.

Flexibilidade pode gerar vantagem competitiva

Apesar dos desafios, gestores acreditam que fundos menores possuem maior agilidade para executar operações.

Aquisições pontuais, renegociações de contratos, reciclagem de portfólio e investimentos em ativos de menor valor tendem a produzir impacto mais relevante no desempenho desses fundos do que em grandes veículos.

Essa flexibilidade permite capturar oportunidades que muitas vezes deixam de ser prioridade para fundos bilionários.

Especialização deve marcar o futuro da indústria

Na avaliação dos gestores, a próxima fase do mercado de FIIs será marcada pela especialização.

Em vez de competir apenas pelo tamanho do patrimônio, fundos focados em nichos imobiliários, regiões específicas ou estratégias diferenciadas poderão oferecer retornos mais atrativos aos investidores.

Assim, a capacidade de originar bons negócios e executar a estratégia de forma consistente tende a ser um diferencial cada vez mais importante para o sucesso dos FIIs menores.